过去一年，从2022年3月美联储首次加息开始，全球经济进入加息周期，各大央行纷纷暴力拉升利率，实行紧缩政策。时隔11年，澳洲央行也于2022年5月首次加息。在此背景下，澳洲租赁市场却异常火爆，租金水涨船高。
租赁市场供不应求 租金持续上涨
近一年，澳洲许多地区出现出租房源库存长期短缺的现象，急速拉升的利率大大增加了租赁市场的投资成本，导致房屋供应短缺。据CoreLogic行业数据，截至3月底，澳洲全国出租房源总数降至95,000套以下，较2022年同期低17.3%，较前5年平均水平低36.3%。
另一方面，疫情影响减弱，边境放开，大量海外移民和国际学生返回，澳洲迎来一波移民潮。同时，面对购房成本的飙升，许多居民转向租房，这些都导致澳洲房屋租赁市场的需求激增。
在供不应求的环境下，澳洲各大城市的出租房空置率和租金均创下历史记录。悉尼（0.96%）、墨尔本（0.62%）、阿德莱德（0.24%）和珀斯（0.65%）的公寓空置率均在2月份创下历史新低，澳大利亚全国空置率也来到创纪录的0.88%。
租金方面，截至2月底，澳洲租金过去12个月上涨了13.7%，创历史新高；从2020年9月开始计，澳洲租金则上涨了24.1%。更有报道称，位于悉尼的SouthGranville地区公寓房租3月同比上涨58.2%。
投资者兴趣平平
乍一看，澳洲租金的飙升对投资者来说再好不过，而且市场需求旺盛无需担心缺少租户。但为什么投资者却兴趣平平，市场供应持续短缺呢？
究其原因，上涨的租金跑不过更快速度上涨的贷款成本，且资本增值的收益今非昔比。
疫情初期澳洲宽松流动性催生的历史级房价飞涨，叠加近一年快速攀升的基准利率，澳洲新投资贷款成本的上升速度远远快于租金的上涨。
以澳洲住宅价值和租金的中位数为例，从2020年9月到2023年2月，每周租金价值从455美元上升到564美元。按住宅价值中位数计算的可变利率贷款的每周还款额从443美元每周上升到738美元。每周租金与新增投资抵押贷款还款额之间的差值从2020年9月的11美元减至2023年2月的-174美元。
另外，截至2023年2月底，澳大利亚住宅的跌幅较高点已达到创纪录的-9.1%。即便如此，澳洲房价较2019年仍较高，称之底部为时过早。在此背景下，高利率和低迷的消费者信心等因素使得澳大利亚房产很难复制过去的涨幅。
2023年4月4日，澳联储最新利率决议维持现金利率3.6%不变，暂停加息。虽然暂停并不一定意味着加息已经“结束”，但市场一致认为紧缩周期已接近尾声。对于加息周期确定性的增加，将会很大程度改善消费者信心，澳洲房产市场或已走过了最黑暗的时刻。
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