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澳洲购房为什么万无一失?因为有这9大法律保障!
关键词:澳洲房产投资,澳洲购房,澳洲房产,新通移民  时间:2018年10月11日   来源:新通移民网

海外投资者最常问到的问题有:

● 在澳洲买房安不安全啊?

● 会不会有开发商跑路的情况?

● 会不会有烂尾楼的情况?

● 澳洲开发商的建筑质量好不好?

● 万一有漏水渗水之类的“豆腐渣”工程怎么办?

● 我该找谁申诉?房子建好以后会不会“货不对版”?

 

>>>>律师参与

在澳洲,无论是新房还是二手房,楼花还是现房,其交易过程都要求买卖双方的律师参与。开发商与买家都是通过双方代表律师来沟通,并不会见面。


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买家和卖家自由选择雇佣自己认可和信任的律师,一经雇佣,律师有义务向双方解释合同条款和维护各自的利益。一般参与房产买卖的律师只需普通事务律师(Solicitors)即可,在澳洲这笔费用大概是$1000-$2000澳币左右。

 

>>>>日出条款(The Sunrise Clause)

开发商最晚必须开始建房的时间。若开发商在“日出期限”前项目尚未动工,也视作违约,买家可要求全额退还首付。

 

>>>>日落条款(The Sunset Clause)

是购买任何期房项目,无论是公寓、独立屋还是土地别墅计划,合同上都会有的条款。“日落日”即合同规定的项目最晚完工日期。

 

如果项目在“日落期限”内不能完工,即合同作废,卖方需要全额退还10%首付给买家。

 

“日落期限”会根据项目规模的大小而各有不同,一般在18个月-48个月左右。但这并不代表项目完工或交房的实际时间,大多数项目一般会在“日落期限”以前完工。

 

日落条款对买家或卖家来说都起保障作用,因为日落期限通常相对宽裕,开发商一旦遇到如恶劣天气、行业变动甚至资金链延缓等不可抗因素时也不至于措手不及。

 

只有开发商在日落期限到来时还不能把该项目完工,才需要全额退还10%的首付给买家。


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有人会说,那对我们买家来说,这个日落条款是不是越短越好?我肯定想开发商快点建好我的房子呀!

 

不是的。以悉尼为例,我们知道过去10年悉尼的房价经历了短期的暴涨,有部分钻空子的开发商看准了这个趋势,特意拖延工程进度,故意在日落期限之前不能完工,高高兴兴给买家退还首付,既而涨价后再次进入市场售卖。

 

>>>> 信托账户

中国如今的房地产市场是卖方市场,缺少法律保护,买家与开发商之间可以说是不平等的。特别是买家辛苦筹集的首付款通常直接付给了开发商,一旦开发商出现信用问题或资金链断裂,“烂尾楼”“开发商跑路”的剧情上演,买家维权也将十分困难。

 

而在澳大利亚买方时付的首付款不是直接给开发商,而是付给开发商律师的信托账户,信托账户有一个第三方——律师公会监管。


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开发商在交房前是碰不到这笔款项的。只有在完成房屋建造并通过政府质检验收后,开发商才可能顺利拿到买家的首付。一旦出现任何建筑质量或者工期延误,买家都可以委托自己的律师进行申诉,要求全额退还首付款。这就杜绝了类似国内开发商集资盖房的现象。

 

>>>>开发商资金链

如果开发商没有拿买家的首付来建房,他们哪来的钱?在澳洲,开发商资金来源主要来自银行贷款,但前提是该项目楼盘销售了超过70%后。

 

假设这个项目共有100间公寓,需要卖掉70间公寓后,银行才会对该开发商放款。开发商拿到银行的贷款,就可以开始施工了。从施工到楼盘完工交割这段时间,买家的10%首付一直存放在开发商律师的信托账户里,只有在和买家顺利交割经过买方同意后,开发商才能拿到这一笔钱。


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>>>>开发商审批

在澳洲做开发商绝对不是有钱就能打马虎眼的。开发商在开发项目时通常需要向当地的市政委员会City Council审批,大到项目占地面积,建筑结构,小到楼道里的电灯材质等资料都要经由市政委员会审批,同时接受公众监督,审批通过后开发商会得到市政委员会派发的Development Approval(开发许可证)才能开始建房。

 

>>>>开始还款时间

国内的买家通常在签署购房合同后就立刻开始了还款的漫长过程,不论房子是不是已经建好,或者能不能建好。在澳洲,房子一天没有建好,买家就一天不需要还款,真正的还款时间是在开发商顺利完工并交房后才开始的。


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除此以外,买家的首付款在开发商律师的信托账户里一般是有利息可拿,而且利息一般是和开发商平分(有的开发商会大方让出所有利息给买家,虽然可能没有多少),这个在签署合同时可以和自己的律师确认。总之,购买期房到期房建成这段时间,除了首付以外,买家是不需要付一分钱的。

 

>>>>交房验房

澳洲开发商对其所建造的项目一般伴随着对外墙和主体结构的质保,对交付后出现的结构性问题(涉及重大安全隐患的问题)的保修通常是6年,而对非结构性问题,比如房屋内部墙面地板的破损等等一般是2年。

 

有大型优秀开发商为了表明对自己工程质量的信心会延长这个期限。买家交房时通常也由开发商派人陪同,买家仔细检查房屋内每一个角落,若发现比如墙面污损、水龙头没有装好之类的小问题时可以向开发商提出,开发商必须在3个月内维修完毕。

 

解决了买房时的疑问,有纯投资者也许还会担忧:房子好不好租,租房的时候如果遇到邋遢或无赖租客损坏我的房子怎么办?

 

>>>>权威租房监管机构

在澳洲租房时都有相应的第三方机构监管,确保房东和租客各自的利益。以昆士兰为例,住宅租赁管理局(Residential Tenancies Authority,RTA)是昆州政府法定机构,负责提供与住宅租赁相关的比如押金管理、争议解决、调查等法律服务,无论是租客还是房东遇到棘手问题时,都可以向他们求助。

 

RTA规定:

作为租客——必须按时支付租金、保持物业干净整洁、完好无损;确保搬出时与入住时状况相同(正常磨损除外);遵守租约条款;尊重邻居享有安宁安静的权利。


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作为房东/中介——必须确保物业在租约开始时空出、整洁并且维修良好;尊重租客隐私并且遵守进入要求;进行必要的维修和维护;遵守所有健康和安全法律;向监管机构提交押金。

 

也就是说,如果你是房东,有租客把你的房子弄得乌烟瘴气,或欠租、半夜开趴被邻居投诉,搬走的时候留下一片狼藉不收拾等等奇葩行为时,你都可以依照法律向其发出书面通知,若在规定时期内不改的甚至可以终止租约。

 

当然,作为房东你有义务修理房子损坏的地方,确保使用的是符合人身健康和安全的材料;尊重租客隐私,没有经过租客同意不能随意拆开租客信件包裹或进入房屋内等。

 

墨尔本丽思卡尔顿酒店公寓

收官之作 最后机会!

 

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West Side Place 由世界顶级开发商远东集团(FarEastConsortium)致力打造。该项目匠心独运地与世界顶级酒店——丽思卡尔酒店 Ritz Carlton 相结合,首登墨尔本CBD,使奢华的城市生活上升到一个新的高度。

 

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优越的地理位置:

● 周边生活设施完备,距大型超市50米,据美国连锁大型超市Costco 仅2公里;距Flagstaff 公园500米;

● 周边主要交通线路遍布,距南十字星火车站100米,距SkyBus机场大巴仅50米。

● 被墨尔本大学,墨尔本皇家理工大学,维多利亚大学,University High School 环绕。

 

顶级酒店与高端公寓的新结合:

West Side Place 坐落于墨尔本CBD的黄金地段 Lonsdale 街和 Spencer 街的交汇处,由高档奢华的住宅区和世界顶级酒店 Ritz Carlton相融合,将成为墨尔本CBD最大高端住宅发展计划,同时也将发展成墨尔本CBD的新地标!

 

该项目由四栋62层到81层的高端建筑组成,预计容纳2600户精装住宅。


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West Side Place 住宅配备1,2,3卧房户型,室内采用精致华贵的装修风格,配备全实木地板,精致的大理石操作台及100%羊毛地毯,将自然材料的质感与美发挥得淋漓尽致;每一户都保证拥有充足的自然光,视野开阔,可以欣赏飞利浦港湾,Dockland海港或北面的公园景色。


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The Park Release 共有684户,是 West Side Place整个项目四栋大楼中的C栋,朝向极佳,户型超优。内部拥有超五星级标准打造的公共设施和装修水准。且此次发布的公寓大楼入口正对整个项目的中心花园!


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公寓设施:

公寓内设有健身房,瑜伽和普拉提中心,泳池,KTV,电影院,400平米花园,酒廊,会议室及多功能厅,虚拟高尔夫球场,红酒储藏室,住户俱乐部,花园平台,烧烤设备,行政贵宾厅等高端设施。

 

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本文来源VIMG澳洲新胜集团

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编辑:移民专家
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