11月4日，日本首相高市早苗主持召开“外国人政策相关阁僚会议”，正式宣布将对外国人在日持有土地与房产实施全面审查并强化规则。这意味着日本正开始系统性收紧外国人购地、购房、居留乃至归化的全链条政策，而2026年1月，将是关键转折点。
# 01
有关外国人购房，
即将落地的几项硬核新规包括：
.林地、农地购房需强制申报国籍+护照号，防止外国资本控制水源林或战略地带；
.所有房产过户将需申报国籍/居住地信息，非在日居民需额外提供海外资产证明，在日留学生购房则需提供资金来源证明；
.年底全国启动外国人公寓持有率普查，东京、大阪等为重点区域；外国人持有占比超三成的建筑将被限制交易；
.特别区域（如沿海、水源地上游等）范围扩大10倍，外国人买房需内阁府审批，最长90天不能动工。
简单讲，未来外国人在日本买房，门槛会更高、流程会更复杂，部分区域甚至可能直接“禁入”。
（图片来源：veer）
# 02
日本为何突然变脸?
原因并不复杂。近年来，日本楼市因增值可观、租金回报稳定、汇率优势明显、产权永久等优势，持续吸引海外资本涌入。尤其在轻井泽、北海道、冲绳等地，整栋公寓被外国买家打包收购的现象屡见不鲜。当地社区开始担忧房价被推高、邻里关系疏离，甚至引发国家安全层面的讨论——政府出手，只是时间问题。
放眼全球，其实日本不是第一个对海外买家 “动手” 的国家，曾经火热的美国、加拿大、澳大利亚、新西兰房产，如今早已对海外买家征收高额附加税或实施限购。而日本至今既无海外买家税，也无限购政策——这份难得的“宽松”，正在快速终结。
再结合今年10月日本官方针对经营管理签证申请推出的“史上”大动作，包括注册资本金涨至6倍、要求雇佣本地员工以及考日语等等，未来无论是申请居住签证还是在日购房，都显而易见地越来越难。
（图片来源：开发商拍摄）
# 03
这次调整对中国投资者意味着什么？
如果你考虑：
.以房养学：配置一套优质投资房，利用租金回报cover孩子留学费用；
.申请经营管理签：在大阪或京都做民宿投资，获得在日合法居留；
.海外资产多元化：将日元资产作为海外资产配置的压舱石，实现海外资产保值增值……
那么，请务必认真对待接下来2–3个月的关键窗口期。因为一旦2026年新规全面实施，那么意味着购房审核周期拉长，不确定性大增，并且热门区域可能直接限制外国人买入，甚至可能会影响未来转售。
总之，本次相关政策一旦推出，不会轻易倒退，只会层层加码，日本房产的“低门槛时代”，正在悄然画上句号。而眼下，恰恰是政策尚未落地、但方向已定的黄金空档期——现在入手，可能是最容易、最确定的时候。
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