自从去年9月美国投资移民EB5重启以来,随即产生3条“无排期”优先审批通道:分别是乡村项目,高失业地区项目,基建项目。
其中,乡村项目名额最多,每年约2000个;其次是高失业地区项目,每年约1000个;最后是基建项目,每年约200个。
名额较多的乡村项目和高失业地区项目吸引了投资者的目光,尤其是乡村项目,比高失业地区项目名额多出一倍。很多人乍一看,乡村项目很“香”,那么实际上呢?
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乡村项目普遍都在人口稀缺的地区,而房地产项目的回款,很大程度要靠人口红利。
因乡村地区人少,后期还款会出现2个问题:第一是光靠运营无法还款,第二是需要极长的时间才能还款。因此,投资者的本金还款缺乏保障。
再看高失业地区项目。大家或许已经发现了一个有趣的现象,很多高失业地区项目是在纽约、旧金山等都市,这么繁华的地方怎么会是高失业地区?这究竟靠谱吗?
首先,高失业地区项目的认定,由移民局把控,经济学家出具报告,所以投资者无需担心项目是不是符合高失业地区项目认定,美国政府说是就是。
再来回答为什么高失业地区项目都在都市的问题。我们以新泽西州举例,在当地居住的人大多为隔壁纽约工作的白领,政府在统计就业率时把他们计算在其工作单位所在地“纽约”,所以新泽西成为高失业地区,但实际上却是人口密度最高的州,而房地产项目在人口红利的加持下,还款能力会更强。
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乡村项目需要的投资资金更大,并且,在其融资方式中,往往没有银行的贷款,这意味着EB-5投资者需要承担最大的风险。一旦项目施工或者运营出现问题,就可能导致整个项目破产,从而影响投资者的永久绿卡。
高失业地区项目的融资方式,往往由开发商、银行贷款、EB-5资金组成,EB-5投资者的钱占比最小,换句话说,EB-5投资者需要承担的风险最小。
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以往至少十年来,区域中心推广的项目,90%以上都是高失业地区项目,极少数是乡村项目。现在乡村项目如雨后春笋般冒出,原因仅是EB-5新政为其预留了快速通道。
换句话说,过去区域中心和开发商区域中心在高失业地区开发和评估项目,积累了十分丰富的经验,在对项目的可行性、贷款风险、还款能力等方面的评估上,已经有一套十分成熟的标准。
相对地,他们对乡村项目是缺乏操盘经验的,这就好比城市人去了乡村,基本上就是两眼一抹黑,没法再像以前那样得心应手,对于成本、运营、后期管理都缺乏足够的成功案例,这就是最大的风险。
举个典型的例子。早在2013年,有一个犹他州Powder Mountain的滑雪度假村项目,计划在山上建造度假村和500栋山间别墅,在中国募集到了4000万美元的EB5资金。
启动之后才发现可行性有问题。比如山上天气恶劣,整个冬天不能开工;上山的路极其陡峭,建材运输相当困难等。如今,500栋山间别墅有90%还没完工,项目开发停滞,中介与开发商也陷入官司僵局。
不管是乡村还是都市,项目本身都有好有坏,需要大家去做审慎评估。尽管大家都想在乡村项目上动脑筋,但由于缺乏经验,往往心有余而力不足,所以在现在市场上很少见到经过尽职调查后依然优秀的乡村项目,这也是为什么我们建议投资人在现阶段选择高失业地区项目的原因。
另外,乡村项目的配额是高失业地区项目的2倍,但供应量是高失业地区项目的10倍。什么意思呢?乡村项目尽管名额多,但当所有人都无脑涌入乡村队伍中,这意味着乡村通道未来排期风险更大。
综上,我门认为在当下,高失业地区项目是一个更为稳妥的选择。
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