随着澳洲的经济持续快速发展，越来越多的投资者在澳洲迎来了和贸易伙伴共同分享繁荣富裕的时代。澳洲也凭借自身开放的商业环境，安全的投资环境，成为中国海外投资第二大目的地。
而在过去的2017年，澳洲政府为抑制房地产投资过热，对海外买家出台了一系列降温措施：除只能买新房外，还采取了增加印花税、限制贷款等措施，并于2018年1月1日起部分州开始征收空置住宅土地税，使得在2017年中增幅一度达到10%的楼市最终以5.5%的增幅在2017年终收尾。
对于想要投资澳洲房产但预算不高，或顾虑到海外买家印花税以及房产流动性较弱的客户可以考虑澳大利亚地产基金，在此前小编回顾了经由新通移民办理的澳洲188C重大投资者签证投资阶段的收益成果，部分投资于澳大利亚地产基金的客户都在4年的投资期过后获得了不错的收益，小编就带大家来了解一下澳大利亚房地产投资信托基金投资都有哪些类型和各自的投资优势吧~
到底什么是房地产投资信托基金（Reits）?
打个比方，澳大利亚悉尼市中地区有一个位置绝佳的商业综合体，地区经济基建欣欣向荣，出租空间供不应求, 签约很多长期租户， 现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入投资组合的一部分，但这个地产要求的资金量非常大，在房地产投资信托基金出现前，只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。
但当房地产投资信托基金的出现改变了这个状况。
它将众多投资人的钱筹集到一起，来购买和经营这个商业综合楼，大大降低了投资门槛，让中小投资人也可以成为这座商业综合楼的房东, 当然，这类基金投资的房产不只是商业综合体，还可能是酒店、办公楼、购物中心、仓储地产、养老地产等稳定、优质的多元化商业地产。这种投资方式使得普通投资者在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
有哪些房地产投资信托基金（Reits）类型？
澳洲房地产证券化的比例超过50%，是在全球各国中是最高的。 很多Reits是对房产进行收购和经营，靠租金和房产增值取得回报; 还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。
最为常见的是股权类Reits包括了非上市类直接地产投资基金以及上市类的房地产信托股票基金。收益模式为各类房地产项目的收购和经营以及出售，投资者通过租金回报分红以及资产自身增值获益。非上市类的退出渠道一般来说由基金管理人将通过基金出让项目股权、项目分红、基金物业逐步出售，基金再融资等方式实现盈利退出，上市类的Reits可通过澳大利亚证券交易所交易退出。股权类Reits投资者在承担一定的波动性风险同时可获得一个相对较高的投资收益率。
以新通客户在188C重大投资者签证中配置的股权类Reits为例：
配置1：商业地产基金（非上市直接投资类）
配置金额：50万澳币
投资期限：4年
投资标的：已完成持有的9个物业包括墨尔本的酒店、仓储中心，悉尼酒店，布里斯班的商业办公楼。
收益情况：过去4个财年达到每年现金分配5%，资本增值3%+
配置2：澳大利亚房地产信托股票基金（上市交易类）
配置金额：50万澳币
投资期限：4年（流动性为每月）
投资标的：澳大利亚证券交易所上市的房地产投资信托股票
收益情况：自成立以来年化在11.2%（截止到2017.9数据）
近些年，市场也出现了抵押类Reits，指投资者通过基金将资金以贷款形式发放至不同的贷款项目中，以澳大利亚注册的房地产作为底层抵押资产，投资者通过贷款利息获益。由于2017年澳大利亚各大银行收紧银行贷款，使得澳大利亚许多本土持有优质物业的贷款人无法从占据了金融体系超过80%份额的银行中获得资金，故而在这部分需求市场涌现出越来越多的房地产基金参与其中。与股权类Reits项目相比，抵押类Reits的投资收益根据底层资产债权的风险程度不同会有所不同并相对固定，抵押的优先级越高，越稳健，相对而言收益率也会相对保守，以新通客户近期投资的一支抵押类Reits稳健收益基金为例：
投资金额：50万澳币
投资期限：12个月
抵押物： 澳大利亚中心城区的成熟物业项目（最新项目为悉尼北岸正在装修的住宅房屋）
抵押担保：优先级，第一顺位
预期收益：7.5-8%
派息频率：每6个月
基金管理人为澳大利亚证券交易所上市公司，母公司为纽交所上市公司，总部位于悉尼，执行团队均来摩根大通、瑞银、 ING 房地产等一流金融机构，主要高级管理人员具有州政府任职经历，并在房地产以及基础设施建设投资领管理经验超过 25 年。
这种投资形式有什么优势特点？
1.流动性较好，REITS将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市/流通，降低投资者门槛，并拓宽地产投资退出机制。
2.税收中性：REITS不因本身的结构带来新的税收负担，澳大利亚给予REITS产品一定的税收优惠。
3.派息政策：REITS一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者。
4.低杠杆：REITS杠杆较为适中，澳洲的REITS资产负债率长期低于50%。
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